共有房产如何分配

律师观点分析

共有房产如何分配

（代理、撰稿人：谢建程律师）

案情简介

2009年10月26日,高某夫妇和儿子女友李某共同以银行按揭方式在昆明市购买一处房产，李某为所有权人，高某夫妇为共有人。2010年1月20日,高某夫妇的儿子与李某办理了结婚登记，后于2012年9月17日在昆明市盘龙区人民法院调解离婚。据此，李某起诉至昆明市盘龙区人民法院要求分割其与高某夫妇共有的房屋。

裁判观点

经昆明市盘龙区人民法院审理后，于2012年12月1日作出判决：（认定）本院确认二被告向原告支付房屋总价值的三分之一，对价分割诉争房屋，结合原、被告双方共同确认的房屋价值55万元，扣除尚未偿还的257080.37元贷款，房屋仍余价值292919.63元，由二被告共同向原告支付97639.88元作为对诉争房屋享有份额的相应折价。诉争房屋归二被告所有。

一审判决作出后，两被告均不服，向昆明市中级人民法院提起上诉，诉称该套房屋是因高某夫妇年纪大不能通过银行按揭购买，且其儿子名下已有一套按揭房屋，所以才用李某的名字购买该房屋，该房屋的首付全部都由二被告支付，故这样的分割是不公平的。经过云南省昆明市中级人民法院开庭审理后，于2013年4月16日作出二审判决：“本院将综合考虑共有财产的实际管控情况、共有人对共有财产的贡献大小，并适当照顾共有人生产、生活的实际需要加以确定。根据双方当事人共同确认房屋现值55万元，扣除贷款余额257080.37元后的现金价值由被上诉人李某享有25%，由上诉人高某夫妇共同享有75%。由二上诉人给付被上诉人房屋份额现金价值人民币73230元。

代理过程与评析

一审判决作出后，我和高某夫妇收集到有关购买诉争房屋支付首付的证据：银行转款凭证及原房屋的收据。并找到当时促成房屋买卖的中介机构居间人，要求他给以证明。又根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第九十条规定：“分割共有物，没有协议，按等额分割，并考虑对共有物的贡献大小进行分割”。代理人根据上述法律规定提出在分割时按照“贡献大小”这一原则进行分割，即上诉人多分，被上诉人少分的代理意见。这一意见得到二审法院采纳。

本案争议的焦点在于：涉案共有房产该不该分割和如何分割？

第一，本案诉争房屋系原告与二被告共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共有人可以按份随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”。既然高某夫妇与李某共同购买诉争房产时是基于儿子与李某的婚姻关系，或者说是基于家庭关系，在盘龙区人民法院作出调解离婚后，婚姻或家庭关系不复存在，李某要求分割其共有房产，依法有据，应该分割。

第二，怎么分割。既然共有人对共有物分割达不成协议。法院应当如何分割。一审法院以诉争房产的现值价值均分，没有体现《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第九十条的立法主旨，判决结果可能会误导或错误引导人们“不劳而获”。二审法院采纳代理人根据上述法律规定提出的代理意见，作出的终审判决正是对共有物作出的相对更大贡献的人，应予照顾这一法律价值的体现，或者说是法律的社会价值的引导，这与我国的立法精神相吻合，也是代理人成功代理本案的关键。